Geschlossene Immobilienfonds werden in der Regel mit dem Ziel aufgelegt, für die Inhaber Steuern zu sparen oder zumindest zu verschieben. Das ist regelmäßig damit verbunden, dass der Käufer eines solchen Anteils nicht mehr einfach Erträge aus Kapitalanlagen erwirtschaftet, sondern selbst unternehmerisch tätig wird – als Voraussetzung dafür, dass er auch Verluste machen und diese steuermindernd ansetzen kann. Solche Verluste entstehen, wenn Immobilien degressiv abgeschrieben werden können und dann in den ersten Jahren die Abschreibungen höher sind als die Mieteinnahmen.

Geschlossene Immobilienfonds sind nicht für jeden geeignet. Mit steuerlichen Verlusten kann nur der etwas anfangen, der anderweitig genügend steuerpflichtiges Einkommen zur Verrechnung hat. Geschlossene Immobilienfonds haben eine unbegrenzte Laufzeit. Es gibt keine Möglichkeit, das Engagement einfach durch den Verkauf des Fondsanteils zu beenden; es gibt bis auf Ausnahmen keinen Markt für die Anteile, wo sie gehandelt werden. Die Fondsgesellschaft nimmt die Anteile selten zurück, und auch privat oder über die Bank findet man selten einen Käufer. Es handelt sich also wirklich um eine langfristige Anlage, bis die Fondsgesellschaft die Immobilien verkauft und sich auflöst oder, wenn noch Immobilien verbleiben, in einem anderen Fonds aufgeht. Bei einem Verkauf der weitgehend abgeschriebenen Immobilien zu guten Preisen kann natürlich ein erheblicher Gewinn entstehen – doch diesen Zeitpunkt muss man eben abwarten können.

Es mag sein, dass der geschlossene Immobilienfonds durchaus die bessere Rendite nach Steuern aufzuweisen hat und man regelmäßig Erträge erhält, die teilweise steuerfrei sind. Man muss ihn aber wirklich als sehr langfristige Anlage betrachten. Dann kann es sogar sinnvoll sein, solch einen Fonds “gebraucht” zu kaufen.